Sporna powierzchnia pod ściankami działowymi w mieszkaniu

• Czy wiesz, jaka jest powierzchnia pod ściankami działowymi w twoim mieszkaniu i jaka jest faktyczna powierzchnia lokalu, z którego korzystasz?
• Prezes UOKiK wydał 6 decyzji, w których zakwestionował zakres informacji przekazywanych konsumentom przez deweloperów z Warszawy, Wrocławia i Lublina. Łączne kary to ponad 1,6 mln zł.
• Urząd stale monitoruje rynek usług deweloperskich i podejmuje działania chroniące nabywców mieszkań.

Powierzchnia lokalu i kalkulacja ceny za metr kwadratowy to te elementy oferty dewelopera, na które konsumenci zwracają uwagę w pierwszej kolejności. Rozważając kupno nieruchomości, powinni otrzymać niezbędne dane, które pozwolą im ocenić czy umowa im odpowiada. Konsument jest słabszą stroną umowy zawartej z profesjonalnym podmiotem, jakim jest przedsiębiorca – deweloper, stąd prawa i interesy konsumentów powinny być odpowiednio chronione i zabezpieczone.

Prezes UOKiK od lat monitoruje branżę i reaguje na nieprawidłowości, próby omijania regulacji prawnych, praktyki wprowadzające w błąd, niedozwolone postanowienia umowne. Prowadzi postępowania i wydaje decyzje karowe. Na przestrzeni lat Urząd aktywnie uczestniczył w pracach nad zmianami prawnymi ustawy deweloperskiej poszerzającymi ochronę nabywców nieruchomości.

Czy powierzchnia pod ściankami działowymi wliczana jest do powierzchni użytkowej mieszkania ?

Prezes UOKiK przeprowadził również badanie rynku usług deweloperskich. Urząd sprawdził, jakie normy budowlane stosują przedsiębiorcy, jak je interpretują i w jaki sposób mierzą powierzchnię mieszkań i domów. Badanie objęło podmioty wchodzące w skład 20 największych grup kapitałowych na rynku deweloperskim. Działania koncentrowały się na sposobie informowania konsumentów o uwzględnianiu powierzchni pod ściankami działowymi, gdyż wyłącznie w tym zakresie Prezes UOKiK posiada ustawowe kompetencje.

– Konsumenci powinni wiedzieć bez cienia wątpliwości jaka jest całkowita powierzchnia lokalu i jego cena, w tym jaka jest przestrzeń pod ściankami, którą spółka w niektórych sytuacjach może dziś wliczyć do powierzchni użytkowej. Tylko kompletna wiedza o wielkości powierzchni użytkowej przy zachowaniu układu zaproponowanego przez dewelopera, pozwoliłaby konsumentom na podjęcie świadomej decyzji o nabyciu nieruchomości. Minister Rozwoju i Technologii, właściwy ds. budownictwa, w rozporządzeniu może doprecyzować zakres stosowanych norm budowlanych, w tym całkowicie wyeliminować wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni sprzedawanego lokalu mieszkalnego – mówi Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Prezes UOKiK wydał 6 decyzji – dotyczą one spółek: JP Development Horyzont Poznań z Warszawy, Space Investment Strzegomska 3 Otyńska i TN Stabłowice 1 z Wrocławia, Śródmieście Wilanów PL i Brama Wilanowska PL z Warszawy oraz Capitalia Real Estate Gęsia z Lublina. Przedsiębiorcy wprowadzali konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni lokalu.

Ważny kawałek podłogi

Informacje o danym lokalu – położeniu, rozkładzie, liczbie i wielkości pomieszczeń oraz całkowitej powierzchni – konsumenci czerpali z kart lokalu udostępnianych im przez deweloperów. Zaznaczone tam były również ścianki działowe. W przypadku decyzji o kupnie nieruchomości karty te stanowiły integralną część umowy. W kartach lokali 5 deweloperów, których działania zakwestionował Prezes UOKiK, nie zamieszczono informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego. Konsument nie mógł przez to ustalić rzeczywistej powierzchni lokalu, z której będzie mógł korzystać przy zachowaniu proponowanego układu ścianek działowych. W konsekwencji konsument nie mógł też ustalić, jaką część ceny stanowi cena za powierzchnię pod ściankami działowymi. Natomiast jeden z deweloperów, pomimo zawartej na kartach lokali informacji o powierzchni pod ściankami działowymi, nie wliczał tej powierzchni do całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego wyszczególnionej w umowie deweloperskiej. W konsekwencji konsumenci otrzymali nieprawdziwą informację co do powierzchni oraz ceny lokalu (mniejsza powierzchnia – niższa cena). Następnie, zawierając umowę przenoszącą własność, musieli dokonać dopłat za powierzchnię pod ściankami nadającymi się do demontażu.

Kwestia wliczania bądź niewliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wynika ze stosowanej przez dewelopera normy budowlanej.

– Właściwym organem w sprawie precyzyjnego określania zasad wyliczania powierzchni lokali jest Minister Rozwoju i Technologii, który posiada kompetencje legislacyjne w zakresie przepisów budowlanych, w szczególności wydając rozporządzenie określające zakres stosowania norm. Na ustawowe rozwiązanie problemów dotyczących norm wskazałem w piśmie do Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej, deklarując jednocześnie wsparcie gospodarzy tematu w przygotowaniu rozwiązań, które zwiększą zakres ochrony konsumentów i klarowność pomiaru powierzchni lokali mieszkalnych oferowanych przez deweloperów – wyjaśnia Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Kary dla deweloperów

Prezes UOKiK nałożył na deweloperów objętych zarzutami łącznie ponad 1,6 mln zł kary – JP Development Horyzont Poznań z Warszawy (1 052 021 zł), Space Investment Strzegomska 3 Otyńska (46 561 zł) i TN Stabłowice 1 z Wrocławia (20 694 zł), Brama Wilanowska PL (100 888 zł) i Śródmieście Wilanów PL (56 313 zł) z Warszawy, Capitalia Real Estate Gęsia z Lublina  (334 979 zł). Decyzje nie są prawomocne, przedsiębiorcy złożyli od nich odwołanie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

To nie jedyne działania Prezesa UOKiK dotyczące rynku usług deweloperskich. W związku ze zmianą przepisów nakazujących deweloperom jasne informowanie o cenach mieszkań, Prezes UOKiK prowadzi monitoring rynku. Przedsiębiorcy są w trakcie wdrażania nowych wymagań, zakładających przede wszystkim jasne i czytelne przekazywanie informacji. Z uwagi na zróżnicowane praktyki deweloperów na rynku ocena poszczególnych działań przedsiębiorców – to w jaki sposób wdrożyli oni znowelizowane przepisy – będzie możliwa w ramach prowadzonych przez Prezesa UOKiK wystąpień, postępowań wyjaśniających lub postępowań w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowania administracyjne mogą zakończyć się karą do 10 proc. obrotu.

Źródło informacji: UOKiK